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부동산 경매지식 : 임의경매와 강제경매 차이점

부동산 경매의 목적과 절차

부동산 경매의 목적은 결국 담보권의 회수 혹은 채권의 회수를 목적으로 합니다.

채권회수를 위해 부동산 경매를 신청 한다고 법원에서 무조건 경매를 받아주지 않습니다.

근저당권자의 경우는 특별한 사전 절차 없이 경매 신청을 하면 곧바로 경매가 진행되며 (임의경매)

일반채권자 등은 경매를 신청하려면 법원의 판결문 등을 받아 집행권원을 확보해야 합니다. (강제경매)

임의경매와 강제경매의 차이점에 대해 상세히 살펴 보도록 하겠습니다.

집행권원이란?

법률용어

집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서를 말한다.

일상용어

부동산경매 신청을 하기 위한 근거가 되는 어떤 서증을 집행권원이라고 생각하면 됩니다.

쉽게 말하자면 채권,채무 관계를 입증할 수 있는 서증입니다.

경매를 신청하려면 반드시 집행권원이 있어야 합니다.

집행권원의 종류

집행권원의 종류에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

여기서는 어떤 채권, 채무 관계를 공식적으로 확인해주는 서증이라고 생각하면 되겠습니다. 

임의경매

임의경매는 일반적으로 "담보권의 실행 등을 위한 경매" 라고 말합니다.

은행 등은 보통 부동산 등기부등본에 근저당권의 담보권을 설정하여 채권, 채무 관계를 공시합니다.

임의경매는 등기부등본 자체가 채권, 채무의 공시 혹은 집행권원 역할을 하게 됩니다.

따라서 임의경매를 진행할 때는 등기부등본을 제출하면 곧바로 경매 절차가 개시됩니다.

등기부등본에 기재된 전세권자도 임의경매를 통해 강제 집행을 한다는 점에 주의하세요.

강제경매

일반 채권자는 채무자에게 채무변제 받기 위한  방법으로 부동산 강제 경매를 하는 경우가 많습니다.

일반 채권자들은 등기부등본에 기재된  채권, 채무의 근거가 없어서 경매 신청을 바로 할 수 없습니다.

법원을 통해 채권, 채무 관계가 정당함을 입증하고 판결문 등의 집행권원을 받은 후 경매 신청합니다.

법률상식 : 부동산중개수수료에 대해 알아보자

오늘은 법률 상식으로 부동산 중개수수료에 대해 알아보겠습니다.
부동산 중개업자가 중개를 한 대가를 받는 보수가 중개수수료입니다.

주택의 주개 수수료와 중개대상물의 권리관계 등의 확인과 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 국토해양부장관이 정하고, 이 범위 안에서 특별시나 광역시, 도 또는 특별자치도가 조례로 정하게 됩니다.

 주택의 중개 수수료같은 경우 국토해양부장관이 정하게 됩니다.
중개업자는 중개수수료를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받게 되며, 주택의 경우 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매나 교환의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내이며, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내 입니다.

 
실비는 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도나 임대,  그밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있습니다.

(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수나 임차, 그밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말합니다.)

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우, 중개사무소 소재지를 관할하는 시.도 조례에서 정한 기준에 따라 수수료를 받습니다.

주택 외의 중개대상물 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받게되며, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정합니다.

 중개업자는 주택이외의 중개대상물에 대한 수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 규정에 따라 중개수수료와 실비의 요율 및 한도액표에 명시해야 되고, 이를 초과하여 중개수수료를 받아선 안 됩니다.

사례와 증려 그밖의 어떠한 명목으로도 규정되어있는 수수료나 실비를 초과하여, 금품을 받게 될 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금처분을 받습니다.